Hoy vamos a explicarte qué es un contrato de arras, te explicaremos qué clases de arras existen y cuál es la cantidad que debemos dar como señal. Sabemos que se trata de un concepto complicado de entender por ello vamos a explicarte el concepto con términos tan fáciles que hasta tú serás capaz de decir que es un contrato de arras y para qué sirve.
¿Qué es un contrato de arras?
Cuando hablamos de un contrato de arras, arras o un documento de arras nos referimos a un contrato privado entres dos partes, las cuales pactan la compraventa de un bien inmueble o mueble (por ejemplo una casa) y se entregan como prueba de de ello una cantidad de dinero que se considera una señal. Este concepto también se conoce como anticipo.
¿Qué modelos de contrato de arras existen?
Ahora que ya sabes que es un contrato de arras vamos a ver qué tipos de arras existen. Podemos diferenciar 3 tipos de arras y esto es algo que debemos de tener muy en cuenta, ya que las condiciones y consecuencias de cada tipo son diferentes.
Arras confirmatorias
El modelo de contrato de arras confirmatorias, son aquellos contratos o acuerdos firmados, que garantizan la compraventa de un bien. Se dan en forma de anticipo para asegurar la venta.
Este tipo de contrato de arras no tiene la posibilidad de desistir del contrato y si ésto se incumple se podrá proceder de dos formas:
- Puede exigirse el cumplimiento del contrato firmado, o
- Puede exigirse la resolución de la obligación. Esta trae como consecuencia el pago de una indemnización por daños y el pago de los intereses, conforme a lo que establece el artículo 1124 del Código Civil.
Si un contrato de arras no especifica el tipo, se presupondrá que es del tipo confirmatorio.
Arras penitenciales
En el caso de tipo de contrato de arras penitenciales o arras de desistimiento, éste se diferencia del anterior por el hecho de que sí se permite desistir del contrato firmado a cualquiera de las dos partes.
El desistimiento, de todas formas, tiene una serie de consecuencias y estas son el pago de la cantidad fijada previamente a las arras. La cantidad a abonar debe estar presente por escrito en el contrato de arras penitenciales.
Las consecuencias por el incumplimiento del contrato de arras penitenciales vienen reflejadas en el artículo 1454 del Código Civil y son diferentes para el comprador que para el vendedor: En el caso de que el vendedor sea quien incumpla el contrato deberá devolver el doble de la cantidad que ha recibido. Si en cambio, el culpable de incumplimiento es el comprador, esté perderá la cantidad que había entregado.
Arras penales
Las arras penales o el contrato de arras penales, se caracteriza por el hecho de que si se incumple dicho contrato por parte del comprador del bien, éste perderá la cantidad entregada, pero si el incumplimiento viene por parte del vendedor, éste deberá devolver el doble de la cantidad percibida, hasta aquí es igual al contrato penitencial. La diferencia reside en que el hecho de desistir no significa que la obligación contraída desaparezca.
En este caso, la normativa referente a este tipo de contrato al encontramos en el artículo 1152 del Código Civil y el contrato debe incluir una cláusula en la que diga expresamente, cuáles serán las consecuencias en caso de incumplimiento (las mencionadas en el párrafo anterior).
El importe que hayan fijado ambas partes, será la cláusula penal y ésta sustituirá en caso de inclumplimineto la indemnización por daños y el pago de los intereses. Además de ello, ambas partes podrán exigir el cumplimiento del contrato, a parte de percibir la bonificación causada por el inclumplimiento. Todo vendrá dictaminado por un juez.
¿Qué son las arras inmobiliarias?
El contrato de arras inmobiliarias es similar al los contratos anteriores, su diferencia radica en su contenido. En este caso, a parte de los apartados obligatorios (precio, inmueble, datos de ambas partes) deberán a aparecer los siguientes datos:
- Dirección exacta del inmueble a vender/comprar.
- El precio de la venta. Si se trata de una vivienda de construcción nueva es imprescindible hacer constar el precio de esta más el desglose del IVA pertinente y la comisión de la agencia.
- Todas las personas que figuren como propietarias del inmueble deberán firmar el contrato de arras inmobiliarias.
- Finalmente, aparecerá explícitamente, el plazo máximo que se da para formalizar la compra/venta del inmueble.
¿Cuánto dinero se da en un contrato de arras?
Saber cuánto dinero debes de entregar en un contrato de arras es muy importante. Cuando se reserva un inmueble por medio de un contrato de arras, la cantidad a entregar varía entre el 5% y el 15% del valor total de éste.
La cantidad final debe acordarse entre el comprador y el vendedor de la vivienda en el contrato de arras. Debe quedar explícito en el contrato para tener validez.
Un ejemplo para que lo entiendas, Si ponemos por ejemplo una vivienda que ha sido valorada en 250.000 euros deberás abonar entre 12.500 y 37.500 euros, en función del porcentaje firmado. Si la casa es de obra nueva a parte deberás incluir un 10% de IVA en dicha señal, si al casa en cambio es de segunda mano no será necesario pagar ese 10% de IVA.
¿Que hay que tener en cuenta en un contrato de arras?
Para dejar mejor especificado que debemos de tener en cuenta a la hora de realizar y firmar un contrato de arras, te dejamos a continuación, especificadas las partes que conforman un contrato de arras:
- Identificación de ambas partes. En el caso de que existan más de dos deben de quedar identificadas también.
- Identificación del inmueble, por medio del registro de la propiedad y la copia de la escritura.
- El objeto del contrato, es decir la finalidad del contrato, que normalmente es la del compromiso de comprar/vender una vivienda.
- Entrega de arras. Debe estar escrito en números y letras la cantidad de la entrega acordada. Suele hacerse en forma de cheque.
- Consecuencias por el inclumplimiento del contrato por alguna de las dos partes.
- Consecuencias por el incumplimiento del plazo pactado de la compra/venta.
- Precio acordado de la compraventa.
- Condiciones de la compraventa.
- Domicilio a efecto de notificaciones en caso de que haya algún problema.
¿Cómo se paga contrato arras?
La forma habitual de pagar el contrato de arras es por medio de un cheque bancario nominativo siempre a favor del propietario del inmueble, de esta forma se asegura la solvencia del comprador.
Conclusión
Esperamos que el post de hoy te haya ayudado a entender qué es un contrato de arras y quién paga un contrato de arras.
Ya has visto que el contrato de arras, señal o documento de arras es un concepto mucho más fácil de entender de lo que te pensabas. Aún así te aconsejamos acudir a un profesional que te asesore en caso de que quieras firmar un contrato de arras para asegurarte tu bien.
